Immobilienmakler und das Internet – So kaufen und verkaufen Sie Immobilien heute

Kostenlose Immobilienbewertung

Damals und heute

Vor zehn Jahren hätte die Suche nach Immobilien im Büro eines lokalen Immobilienmaklers begonnen oder wäre einfach durch die Stadt gefahren. Im Büro des Maklers verbringen Sie einen Nachmittag damit, durch die Seiten mit aktiven Immobilienanzeigen des lokalen Multiple Listing Service (MLS) zu blättern. Nachdem Sie die gewünschten Immobilien ausgewählt haben, werden Sie viele Wochen damit verbringen, jede Immobilie zu besichtigen, bis Sie die richtige gefunden haben. Das Auffinden von Marktdaten zur Einschätzung des geforderten Preises würde mehr Zeit und viel mehr Zeit in Anspruch nehmen, und Sie könnten immer noch nicht in der Lage sein, alle Informationen zu finden, die Sie benötigen, um sich wirklich mit einem fairen Marktwert vertraut zu machen.

Heutzutage beginnen die meisten Immobiliensuchen im Internet. Bei einer schnellen Keyword-Suche bei Google nach Standort werden Sie wahrscheinlich Tausende von Ergebnissen erzielen. Wenn Sie eine interessante Immobilie auf einer Immobilienwebsite entdecken, können Sie in der Regel Fotos online anzeigen und möglicherweise sogar eine virtuelle Tour unternehmen. Sie können dann auf anderen Websites, z. B. beim örtlichen Landkreissachverständigen, eine Vorstellung vom Wert der Immobilie erhalten, nachsehen, was der aktuelle Eigentümer für die Immobilie bezahlt hat, die Immobiliensteuern überprüfen und Volkszählungsdaten abrufen. Informationen zur Schule und sogar nachsehen, welche Geschäfte zu Fuß erreichbar sind – alles ohne das Haus zu verlassen!

Obwohl die Ressourcen im Internet praktisch und hilfreich sind, kann die ordnungsgemäße Verwendung aufgrund des Informationsvolumens und der Schwierigkeit, die Richtigkeit zu überprüfen, eine Herausforderung darstellen. Zum Zeitpunkt des Schreibens ergab eine Suche nach "Denver-Immobilien" 2.670.000 Websites. Sogar eine quartiersspezifische Suche nach Immobilien kann problemlos Tausende von Websites zurückgeben. Wie kann ein Anleger bei so vielen Online-Ressourcen diese effektiv nutzen, ohne sich zu verzetteln oder mit unvollständigen oder schlechten Informationen zu konfrontieren? Ob Sie es glauben oder nicht, wenn Sie wissen, wie das Immobiliengeschäft offline funktioniert, ist es einfacher, Online-Immobilieninformationen und -strategien zu verstehen.

Das Immobiliengeschäft

Immobilien werden in der Regel entweder über einen lizenzierten Immobilienmakler oder direkt vom Eigentümer gekauft und verkauft. Die überwiegende Mehrheit wird über Immobilienmakler gekauft und verkauft. (Mit "Agent" und "Broker" wird derselbe Fachmann bezeichnet.) Dies ist auf ihre Immobilienkenntnisse und -erfahrung und zumindest in der Vergangenheit auf ihren ausschließlichen Zugriff auf eine Datenbank mit zum Verkauf stehenden aktiven Immobilien zurückzuführen. Der Zugriff auf diese Datenbank mit Immobilienlisten bot die effizienteste Möglichkeit, nach Immobilien zu suchen.

Die MLS (und CIE)

Die Datenbank mit Wohnimmobilien, Grundstücken und kleineren einkommensschaffenden Immobilien (einschließlich einiger Gewerbeimmobilien) wird allgemein als Multi-Listing-Service (MLS) bezeichnet. In den meisten Fällen können einer MLS nur von Immobilienmaklern aufgeführte Immobilien hinzugefügt werden. Der Hauptzweck eines MLS besteht darin, den Mitglieds-Immobilienmaklern die Möglichkeit zu geben, anderen Mitglieds-Immobilienmaklern Entschädigungsangebote zu unterbreiten, wenn sie einen Käufer für eine Immobilie finden.

Zu diesen Zwecken gehörte nicht die Ermöglichung der direkten Veröffentlichung der MLS-Informationen für die Öffentlichkeit; Zeiten ändern sich. Heutzutage sind die meisten MLS-Informationen in vielen verschiedenen Formen direkt über das Internet für die Öffentlichkeit zugänglich.

Gewerbliche Immobilieneinträge werden auch online angezeigt, jedoch sind aggregierte Informationen zu gewerblichen Immobilien schwerer zu finden. Größere MLS betreiben häufig einen kommerziellen Informationsaustausch (CIE). Ein CIE ähnelt einem MLS, aber die Agenten, die die Listings zur Datenbank hinzufügen, müssen den anderen Mitgliedern keine bestimmte Art von Vergütung anbieten. Die Entschädigung wird außerhalb der CIE ausgehandelt.

In den meisten Fällen können zum Verkauf stehende Immobilien nicht direkt zu einem MLS und CIE hinzugefügt werden, die in der Regel von REALTOR-Verbänden verwaltet werden. Das Fehlen einer verwalteten zentralen Datenbank kann das Auffinden dieser Eigenschaften erschweren. Traditionell werden diese Immobilien gefunden, indem man in den Immobilienlisten der lokalen Zeitung herumfährt oder nach Anzeigen sucht. Eine effizientere Methode zum Auffinden von zum Verkauf stehenden Immobilien nach Eigentümern besteht darin, nach einer Website zum Verkauf nach Eigentümern in der geografischen Region zu suchen.

Was ist ein REALTOR? Manchmal werden die Begriffe Immobilienmakler und REALTOR synonym verwendet. Sie sind jedoch nicht gleich. Ein REALTOR ist ein lizenzierter Immobilienmakler, der auch Mitglied der National Association of Realtors ist. REALTORS sind verpflichtet, einen strengen Ethik- und Verhaltenskodex einzuhalten.

Informationen zu MLS- und CIE-Immobilienlisten waren in der Vergangenheit nur in gedruckter Form und, wie bereits erwähnt, nur für Immobilienmakler, die Mitglieder einer MLS oder CIE sind, direkt verfügbar. Vor ungefähr zehn Jahren begannen diese wertvollen Immobilieninformationen ins Internet zu sickern. Dieses Rinnsal ist jetzt eine Flut!

Ein Grund dafür ist, dass die meisten der rund 1 Million REALTORS Websites haben und auf den meisten dieser Websites unterschiedliche Mengen der lokalen MLS- oder CIE-Eigenschaftsinformationen angezeigt werden. Ein weiterer Grund ist, dass es viele Websites von Nicht-Immobilienmaklern gibt, die auch Immobilieninformationen anbieten, darunter Websites für den Verkauf durch Eigentümer, Websites für Zwangsvollstreckungen, Websites für regionale und internationale Notierungen, Websites für County Assessors sowie Bewertungs- und Marktinformationen Websites. Die Flut von Immobilieninformationen ins Internet macht die Informationen definitiv zugänglicher, aber auch verwirrender und unterliegt Missverständnissen und Missbrauch.

Immobilienmakler

Trotz der Flut von Immobilieninformationen im Internet werden die meisten Immobilien immer noch direkt über Immobilienmakler verkauft, die Immobilien in der lokalen MLS oder CIE auflisten. Diese Immobilienanzeigen bleiben jedoch nicht mehr lokal. Das Internet ist von Natur aus ein globaler Marktplatz, und lokale MLS- und CIE-Listings werden normalerweise zur Anzeige auf vielen verschiedenen Websites verbreitet. Viele gehen beispielsweise auf die Website von NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, http://www.realtor.com und auf der Website des lokalen Immobilienmaklers. Darüber hinaus kann die Auflistung auf der Website einer lokalen Zeitung angezeigt werden. Im Wesentlichen ist das Internet nur eine andere Form des Marketings, die der heutige Immobilienmakler anbietet, aber es hat eine viel breitere Reichweite als die alte Printwerbung.

Zusätzlich zum Internet-Marketing können Listing Agents dem Verkäufer auch dabei helfen, einen Preis festzulegen, offene Häuser zu halten, den Verkäufer über interessierte Käufer und Angebote auf dem Laufenden zu halten, den Vertrag auszuhandeln und beim Abschluss zu helfen. Wenn ein Agent alle diese Dienste bereitstellt, wird dies als Full-Service-Listungsvereinbarung bezeichnet. Während Full-Service-Listungsvereinbarungen die häufigste Art der Listungsvereinbarung sind, sind sie nicht mehr die einzige Option.

Änderungen in der Technologie hinter dem Immobiliengeschäft haben dazu geführt, dass viele Makler ihre Geschäftstätigkeit geändert haben. Dies ist zum großen Teil auf den sofortigen Zugriff zurückzuführen, den die meisten Verbraucher jetzt auf Immobilieneinträge und andere Immobilieninformationen haben. Darüber hinaus haben das Internet und andere Technologien einen Großteil des Marketing- und Suchprozesses für Immobilien automatisiert. Beispielsweise können Verbraucher Immobilien online anzeigen und Anfragen per E-Mail stellen. Makler können mithilfe automatisierter Programme Listings an Verbraucher senden, die ihren Immobilienkriterien entsprechen. Daher begrenzen einige Agenten jetzt die von ihnen angebotenen Dienste und ändern ihre Gebühren entsprechend. Ein Agent kann anbieten, die Immobilie im MLS zu bewerben, bietet jedoch nur begrenzte zusätzliche Dienstleistungen an. In Zukunft könnten einige Immobilienmakler Dienstleistungen eher à la carte anbieten.

Aufgrund des Umfangs der Immobilieninformationen im Internet sollten Personen, die heute einen Immobilienmakler beauftragen, die vom Makler angebotenen besonderen Dienstleistungen und die Tiefe ihrer Erfahrungen und Kenntnisse auf dem betreffenden Immobiliensektor berücksichtigen. Es geht nicht mehr nur um den Zugang zu Informationen über Immobilien. Käufer und Verkäufer fanden Agenten in der Vergangenheit durch Empfehlungen von Freunden und Verwandten. Das Internet bietet jetzt die Möglichkeit, qualifizierte Agenten direkt zu finden oder die Biografie eines Agenten, der offline an Sie verwiesen wurde, zu recherchieren. Eine solche Site, AgentWorld.com, wird schnell zum LinkedIn oder Facebook für Immobilienmakler. Auf dieser Website kann ein Agent sein Profil personalisieren, ein Blog starten, Fotos und Videos posten und sogar kostenlos einen Link zu seiner Website erstellen. Sobald eindeutiger Inhalt zu ihrer Profilseite hinzugefügt wird, bemerken die Suchmaschinen!

Einige haben argumentiert, dass das Internet REALTORS und die MLS weniger relevant macht. Wir glauben, dass dies auf lange Sicht falsch sein wird. Dies kann die Rolle des Agenten ändern, macht jedoch sachkundige, qualifizierte und professionelle REALTORS relevanter als je zuvor. Tatsächlich ist die Zahl der Immobilienmakler in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Kein Wunder, dass das Internet lokale Immobilien zu einem globalen Geschäft gemacht hat. Abgesehen davon, ob Internet oder nicht, bleibt die einfache Tatsache bestehen, dass der Kauf von Immobilien der größte Einzelkauf ist, den die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen (oder für viele Anleger der größte Mehrfachkauf im Laufe ihres Lebens), und sie brauchen kompetente Hilfe. Die MLS ist nach wie vor die zuverlässigste Quelle für die Auflistung und den Verkauf von Immobilieninformationen und ermöglicht weiterhin eine effiziente Vermarktung von Immobilien. Welche Funktion haben also alle Online-Immobilieninformationen?

Online-Immobilieninformationen sind ein hervorragendes Recherche-Tool für Käufer und Verkäufer sowie ein Marketing-Tool für Verkäufer. Bei richtiger Verwendung können Käufer Zeit sparen, indem sie schnell nach Immobilien suchen und letztendlich bessere Investitionsentscheidungen treffen. Verkäufer können den Markt effizient erforschen und fundierte Entscheidungen über die Einstellung eines Maklers und die Vermarktung ihrer Immobilien online treffen. Im nächsten Schritt müssen Sie wissen, wo Sie online nach den besten Ressourcen suchen können.
Internet-Strategien

In den folgenden Abschnitten finden Sie Strategien und Tipps zur Verwendung des Internets zum Auffinden von zum Verkauf stehenden Immobilien sowie Informationen zu Ihrer Kaufentscheidung. Es stehen viele Immobilienwebsites zur Auswahl, und obwohl wir keine bestimmte Website unterstützen möchten, haben wir festgestellt, dass die hier aufgeführten Websites in den meisten Fällen gute Ressourcen darstellen oder so beliebt sind, dass sie erwähnt werden müssen. Eine Möglichkeit, die Genauigkeit einer Website zu testen, besteht darin, nach Informationen zu einer Eigenschaft zu suchen, die Sie bereits besitzen.

Immobilien zum Verkauf finden

Trotz des allgemein verfügbaren Zugriffs auf Immobilienlisten glauben viele, dass MLS-Datenbanken weiterhin die vollständigste und genaueste Quelle für Immobilieninformationen bieten. Die meisten MLS verteilen nun Inhalte auf anderen Websites (hauptsächlich von Immobilienmaklern betrieben). Ein ausgezeichneter Ausgangspunkt für von MLS stammende Inhalte ist die nationale NAR-Website realtor.com, die auch die beliebteste Website für die Suche nach Immobilienangeboten ist. Nahezu alle lokalen und regionalen MLS haben eine Vereinbarung mit realtor.com getroffen, um einen Großteil ihres aktiven Listungsbestands anzuzeigen.

Einige lokale und regionale MLS-Systeme haben auch eine öffentlich zugängliche Website. Um jedoch vollständige Informationen zu erhalten, müssen Sie höchstwahrscheinlich noch einen qualifizierten lokalen REALTOR finden. Viele lokale Immobilienmakler stellen ihren Kunden (per E-Mail) auch neue Einträge zur Verfügung, die in das MLS eingegeben werden und deren vordefinierten Kriterien entsprechen. Dies kann für einen vielbeschäftigten Käufer sehr hilfreich sein.

Es gibt auch viele Websites, auf denen sowohl Immobilienmakler als auch zum Verkauf stehende Immobilien angezeigt werden. Zu den beliebtesten Websites gehören zillow.com und trulia.com. Diese Sites bieten auch andere Dienste an. Zum Beispiel ist zillow.com am bekanntesten für seine Funktion zur sofortigen Immobilienbewertung und trulia.com für die Bereitstellung historischer Informationen. Eine weitere Quelle für den Verkauf von Immobilien sind die staatlichen, regionalen und lokalen Websites von Maklerunternehmen. Zum Beispiel remax.com oder prudential.com. Suchmaschinen wie yahoo.com und Kleinanzeigen wie craigslist.com bieten ebenfalls eine große Anzahl aktiver Immobilienanzeigen.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen diesen Websites besteht darin, auf wie viele Informationen Sie anonym zugreifen können. Bei trulia.com können Sie beispielsweise bis zu einem gewissen Punkt anonym einkaufen. Um weitere Informationen zu erhalten, müssen Sie jedoch auf die Website des Agenten klicken. Viele neue Immobiliensuchmaschinen ermöglichen Ihnen das Durchsuchen von Angeboten, ohne dass Sie ein Formular ausfüllen müssen. Die beste Strategie besteht darin, einige der oben aufgeführten Websites zu durchsuchen, um interessante geografische Gebiete oder Preisklassen zu finden. Wenn Sie es mit einer Immobilie ernst meinen, ist es an der Zeit, einen qualifizierten REALTOR Ihrer Wahl zu finden, der eine vollständige Suche im lokalen MLS durchführt.

Es schadet auch nie, auf die altmodische Art und Weise durch die Viertel zu fahren, die Sie interessieren. Es gibt keinen Ersatz für physisches und nicht virtuelles Gehen, wenn Sie eine ernsthafte Investitionsentscheidung treffen. In diesem Sinne ist Immobilien nach wie vor ein sehr lokales Geschäft, und das Stehen vor dem Grundstück kann zu einer ganz anderen Entscheidung führen als das Anzeigen eines Webseitenausdrucks.

Immobilien bewerten

Wie bereits erwähnt, ist die sofortige Immobilienbewertung von zillow.com eines der beliebtesten Immobilieninstrumente. Geben Sie einfach eine Adresse ein und Sie erhalten einen Eigenschaftswert. Es werden sogar die Preiserhöhungen und -senkungen sowie das letzte Verkaufsdatum (einschließlich Preis) und die Grundsteuern angezeigt. Es gibt andere Websites, die ähnliche Tools wie housevalues.com und homegain.com anbieten. Leider verwenden viele Menschen diese geschätzten Werte allein, um Verkaufspreise, Angebote und Gegenangebote zu rechtfertigen. Dies sind jedoch nur grobe Schätzungen, die auf einer Formel basieren, die die lokalen Verkaufsinformationen des Landkreises enthält. Diese Schätzungen können über einen kurzen Zeitraum hinweg stark schwanken und scheinen nicht immer die tatsächlichen Marktveränderungen zu verfolgen, die normalerweise allmählicher verlaufen. Darüber hinaus berücksichtigen diese Schätzungen nicht automatisch Umbauten oder Renovierungen von Immobilien oder andere objektspezifische oder lokale Änderungen. Dies soll nicht heißen, dass diese Websites nicht nützlich sind. Tatsächlich sind sie gute Ausgangspunkte und können in vielen Fällen einen guten Ballpark-Wert liefern.

Wenn es darum geht, einen genaueren Wert für eine bestimmte Immobilie zu ermitteln, gibt es andere Strategien, die vertrauenswürdiger sind. Eine Möglichkeit besteht darin, direkt auf die Website Ihres Landkreises zuzugreifen. In den meisten Fällen bietet der Bereich des County Assessors auf der Website Verkaufs- und Steuerinformationen für alle Immobilien im County. Wenn Sie nach einer bestimmten Immobilie suchen oder die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien vergleichen möchten, sind die Websites der örtlichen Sachverständigen sehr hilfreich. Wenn Sie die Website eines Landkreises besuchen, erhalten Sie Informationen direkt von der Quelle. Die meisten Bezirke veröffentlichen heute Eigentumsinformationen auf ihren Websites. Oft können Sie nicht nur den Preis sehen, den ein Vorbesitzer gezahlt hat, sondern auch den veranschlagten Wert, die Grundsteuer und die Karten. Einige County Assessors fügen jetzt auch Tools zur Markt- und Immobilienbewertung hinzu.

Angesichts der Bedeutung der Bewertung für die Investition werden wir Sie auch an die beiden wichtigsten Bewertungsmethoden (ohne Internet) erinnern: Immobilienmakler und Schätzer. Die Zusammenarbeit mit einem lokalen REALTOR ist eine genaue und effiziente Methode, um Wertinformationen für eine Immobilie zu erhalten. Während einer der Hauptzwecke des MLS darin besteht, die aktiven Immobilienlisten seiner Mitglieder zu vermarkten, sammelt das System auch Verkaufsinformationen für diese Listen. REALTOR-Mitglieder können diese Verkaufsinformationen abrufen und vergleichbare Marktanalysen (manchmal auch als CMAs bezeichnet) erstellen, die eine hervorragende Momentaufnahme des Werts einer bestimmten Immobilie für den Markt in einem bestimmten Gebiet liefern.

Schließlich ist der genaueste Weg, eine Immobilie zu bewerten, die Erstellung einer Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen. Ein Sachverständiger prüft in der Regel sowohl die im MLS-System verkauften Informationen als auch die Landkreisinformationen und analysiert anschließend die Informationen, um eine Bewertung für die Immobilie auf der Grundlage einer oder mehrerer genehmigter Bewertungsmethoden zu erstellen. Diese Bewertungsmethoden können einen Vergleich ähnlicher Immobilien beinhalten, bereinigt um Unterschiede zwischen den Immobilien, um die Kosten für den Ersatz der Immobilie zu bestimmen, oder um bei einer einkommensgenerierenden Immobilie einen Wert zu bestimmen, der auf den Einkünften aus der Immobilie basiert.

Die Nachbarschaft

Es gibt viele Möglichkeiten, wie das Internet Ihnen dabei helfen kann, die Aufmerksamkeit auf eine bestimmte Nachbarschaft zu lenken. Beispielsweise können Volkszählungsdaten unter census.gov abgerufen werden. Sie können auch die Umgebung auf Websites wie outside.in überprüfen oder lokale Blogs überprüfen. Ein Blog ist eine Website, auf der Personen Themen diskutieren, indem sie Nachrichten veröffentlichen und darauf antworten. Suchen Sie zunächst unter placeblogger.com und kcnn.org/citymediasites.com nach einem Verzeichnis mit Blogs. Trulia.com hat eine "Heat Map", die zeigt, wie heiß oder kalt jede Nachbarschaft auf Preisen, Verkäufen oder Popularität unter den Benutzern der Sites basiert.

Schulen

Wenn es um den Verkauf von Wohnimmobilien oder Mietobjekten für Familien geht, ist die Qualität des Schulbezirks von großer Bedeutung. Es gibt viele Websites, die sich mit Schulinformationen befassen. Besuche greatschools.net oder schoolmatters.com. Die meisten örtlichen Schulbezirke haben auch eine eigene Website. Diese Websites enthalten eine Vielzahl von Informationen über die öffentlichen Schulen und den Schulbezirk, einschließlich der demografischen Daten des Bezirks, Testergebnisse und Bewertungen der Eltern.

Den richtigen Makler finden

Zu den neuen Internet-Booms bei Immobilieninformationen zählen Websites, auf denen Immobilienmakler ihr Fachwissen und lokales Wissen vermarkten können, indem sie ihre beruflichen Profile anzeigen und sich sozial mit Blogs vernetzen. Sie können nach einem Agenten mit einem bestimmten Fachwissen, einem geografischen Spezialgebiet oder einem Agenten suchen, der bestimmte Dienstleistungen anbietet. Mit der Website AgentWorld.com können Benutzer schnell und einfach einen Agenten mit dem richtigen Fachwissen finden, indem sie nach Schlüsselwörtern suchen und saubere und einfache Agentenprofile verwenden. Mit AgentWorld.com können Agenten auch personalisierte Blogs, Fotos und Videos veröffentlichen, um den Verbrauchern zu helfen, den besten Agenten für ihre Bedürfnisse zu finden. Außerdem enthalten viele Agentenprofile einen direkten Link zur Website des Agenten, auf der Sie wahrscheinlich die lokalen MLS-Einträge finden.

Karten und andere Tools

Das Internet hat das Zuordnen und Auffinden von Eigenschaften erheblich vereinfacht. Besuchen Sie maps.live.com oder maps.google.com, um eine Luftaufnahme oder ein Satellitenbild einer Immobilie oder eines Stadtviertels zu erhalten, oder besuchen Sie walkscore.com, um zu sehen, wie fußläufig eine bestimmte Immobilie ist. An diesen Standorten erhalten Sie einen Eindruck von den Merkmalen des Stadtviertels und den Unterhaltungsmöglichkeiten, Restaurants und anderen Einrichtungen, die sich in Gehweite der Unterkunft befinden. Maps.Live.com bietet eine Ansicht in einem Winkel, sodass Sie die Seiten von Häusern sehen können, und Maps.Google bietet Ihnen sogar eine 360-Grad-Ansicht auf Straßenebene für bestimmte Stadtteile. Wenn Sie eine dieser Satellitenkarten-Websites noch nicht ausprobiert haben, sollten Sie dies wirklich tun, wenn auch nur zur Unterhaltung.

Abschließende Gedanken zu Internetstrategien

Das Internet ist ein sehr effektives Recherche- und Marketinginstrument für Immobilieninvestoren, jedoch kein Ersatz für einen sachkundigen, erfahrenen Immobilienprofi. Durch das Internet können Sie Zeit und Geld sparen, indem Sie schnell und einfach nach Immobilien suchen und Marketingoptionen auswählen. Websites wie AgentWorld.com helfen Ihnen auch dabei, einen REALTOR zu finden, der Ihren Kauf- oder Verkaufsanforderungen entspricht.

Denken Sie immer daran, wenn es um Internetstrategien für Immobilien geht: Mehr Wissen ist besser. Sie müssen das Internet nutzen, um Ihre Wissensdatenbank auf einer Zielimmobilie aufzubauen oder um einen Immobilienmakler mit dem erforderlichen Fachwissen zu finden. Die große Vorsicht hierbei ist jedoch, dass das Internet nicht das menschliche Urteilsvermögen und die Perspektive, die fachliche Beratung oder die physische Sorgfaltspflicht ersetzen sollte, um erfolgreich zu investieren.

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 Liste nach Besitzer auf der MLS

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Über Jahre hinweg kontaktierten äußerst sachkundige Hausverkäufer, Menschen wie gewerbliche Immobilienmakler, Immobilienanwälte und ehemalige Wohnungsmakler ihre Freunde im Wohnimmobiliengeschäft und baten sie, einen Deal abzuschließen. "Setzen Sie mich einfach gegen eine geringe Gebühr in den Multiple Listing Service (damals vielleicht als Multi-List bezeichnet) und ich werde die ganze Arbeit erledigen", würden sie sagen. Gelegentlich würde sich der Wohnimmobilienmakler verpflichten, obwohl er die Vereinbarung vor seinen vollzahlenden Kunden geheim halten wollte. Obwohl der Hausverkäufer keine Möglichkeit hatte, sein Eigentum direkt im MLS aufzulisten, konnten sie über ihren Maklerfreund Zugang erhalten. Die Makler würden der breiten Öffentlichkeit jedoch so etwas nicht anbieten.

In den letzten Jahren gab es eine so große Nachfrage nach dieser Art von Dienstleistung, dass Immobilienmakler erkannt haben, dass es möglicherweise ein rentables Geschäft ist, sich ausschließlich auf diese Nische zu konzentrieren. Flatrate-Immobilienmakler entbündeln ihre Dienste effektiv, indem sie eine Grundnotierungsgebühr für die Notierung erheben und Upgrades anbieten, für die ein Kunde beispielsweise Schilder, Schließfächer und virtuelle Führungen bezahlen kann. Diese geldsparenden Programme werden aus einem Grund immer beliebter, sie funktionieren. Viele Verkäufer schließen ein Treuhandkonto, nachdem sie Tausende oder Zehntausende von Dollar gespart haben.

Eigenheimbesitzer müssen verstehen, was die Auflistung nach Eigentümern in der MLS ist. Erstens ist die Auflistung technisch gesehen überhaupt nicht "vom Eigentümer", da jedes Mal, wenn Sie bei einem Makler, selbst einem Pauschalmakler, auflisten, wird Ihre Immobilie nicht mehr für den Verkauf durch den Eigentümer oder die FSBO in Betracht gezogen. Es wird wie jedes andere im MLS aufgeführte Eigentum behandelt. Die Makler des Käufers finden die Immobilie in ihrem üblichen Suchprozess und weisen die Immobilie in dem Wissen aus, dass der Verkäufer bei Abschluss eine bestimmte Entschädigungsstufe zahlt, falls der Käufer die Immobilie kauft. Das "nach Eigentümer" -Konzept ist jedoch nützlich, um zu verstehen, dass der Eigentümer die Kontrolle über seine eigene Auflistung hat. Sie können entscheiden, wie mit Vorführungen umgegangen wird, wann sie Tag der offenen Tür abhalten und wie sie verhandeln möchten. Für einige Verkäufer ist es die Hauptmotivation für eine MLS-Listung mit Pauschalgebühr, einfach die Kontrolle über ihre Listung zu haben. Das Geld, das sie sparen, ist ein zusätzlicher Bonus. Sie können die Immobilie so bewerten, wie sie es für richtig halten. Sie können sich an einen bestimmten Preis halten oder den Preis senken, um den Verkauf zu ermöglichen. Da in Provisionen Geld gespart wird, gehen sie oft davon und stecken mehr Geld in die Tasche. Einige Verkäufer mögen es, dass sie ihr Handy für alle potenziellen Käufer- und Makleranrufe annehmen können, anstatt sich Sorgen darüber zu machen, dass diese Anrufe nicht beantwortet werden.

Die Börsennotierung beim MLS, die Pauschalbörsennotierung, die Pauschal-MLS oder was auch immer der Begriff sein mag, ist in den letzten Jahren gewachsen und wächst auch in einem rückläufigen Markt weiter. Der Erhalt des Eigenkapitals ist für Eigenheimbesitzer unabhängig von den Marktbedingungen wichtig. Denn wenn ein Makler sein eigenes Eigentum verkauft, macht er dies in der Regel selbst, bietet dem Agenten eines Käufers im MLS eine Provision an (häufig 2,5 oder 3%) und spart dabei Tausende. Hausbesitzer möchten ihre eigenen Immobilien auf die gleiche Weise auflisten und haben nun zum Glück die Möglichkeit dazu.

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Source by Donald Plunkett

So finden Sie einen Los Angeles Low Commission Real Estate Agent

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Haben Sie vor kurzem beschlossen, Ihr Haus zu verkaufen? Wenn Sie bereits ein Haus verkauft haben, wissen Sie wahrscheinlich, welche Kosten damit verbunden sind. Wenn Sie noch nie ein Haus verkauft haben, werden Sie es gleich herausfinden. Dies gilt nur, wenn Sie die Entscheidung treffen, die Dienste eines Immobilienmaklers mit niedriger Provision in Anspruch zu nehmen. Einwohner von Los Angeles haben von Erfolgen bei der Nutzung ihrer Dienste berichtet, und Sie könnten dies tun.

Wenn Sie mit Immobilienmaklern nicht vertraut sind, fragen Sie sich möglicherweise genau, was ein Makler mit niedriger Provision ist. In der Gegend von Los Angeles behält eine große Anzahl von Immobilienmaklern ihre Gebühren aus einem Prozentsatz des Verkaufs eines Eigenheims ein. Dieser Prozentsatz wird oft als Provision bezeichnet. Die Provision, die von lokalen Immobilienmaklern erhoben wird, kann variieren.

Wenn Sie eine Reihe von lokalen Immobilienmaklern kontaktieren, werden Sie feststellen, dass einige eine Provision von bis zu fünf oder sechs Prozent erheben. Hört sich das für Sie nach einem großen Prozentsatz an? Wenn ja, haben Sie recht. Diese Personen können nicht als Makler mit niedriger Provision eingestuft werden. Ein Makler, der ein oder sogar zwei perfekte Makler in Rechnung stellt, kann als Makler mit niedriger Provision eingestuft werden. Einwohner von Los Angeles werden aufgefordert, diese Agenten zu finden, um beim Verkauf ihres Eigenheims Geld zu sparen.

Die Suche nach einem Makler mit niedriger Provision ähnelt der Suche nach einem traditionellen Makler. Sie können ein lokales Los Angeles-Telefonbuch verwenden, um eine Reihe von lokalen Immobilienmaklern zu finden. Es ist wichtig zu beachten, dass Telefonbücher nur eine begrenzte Menge an Informationen enthalten. Wenn Sie feststellen möchten, ob ein Immobilienmakler als Makler mit niedriger Provision eingestuft werden kann, müssen Sie sich direkt an diesen Makler wenden.

Sie können nicht nur ein lokales Telefonbuch in Los Angeles verwenden, sondern auch das Internet nutzen, um einen Makler mit niedriger Provision zu finden. Einwohner von Los Angeles, einschließlich Sie selbst, können Online-Geschäftsverzeichnisse oder Online-Immobilienressourcen verwenden. Jede dieser Ressourcen weist Sie wahrscheinlich in die Richtung eines Immobilienmaklers mit niedriger Provision. Einwohner von Los Angeles können auch eine Standardsuche im Internet durchführen. Diese Suche führt wahrscheinlich auch zu denselben Ergebnissen.

Viele Makler mit niedriger Provision bieten Dienstleistungen an, die denen von Immobilienmaklern zu Vollpreisen ähneln. Um den Leistungsunterschied festzustellen, sollten Sie direkt mit einem Makler mit niedriger Provision sprechen. Los Angeles-Eigenheimbesitzer haben vom Verkauf ihres Eigenheims mit ermäßigten Maklern profitiert, und Sie können das auch.

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Source by Brad Horn

 Ist FSBO sicher?

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Sicherheit wird oft als ein Problem bei Immobilienverkäufen von FSBO (For Sale By Owner) angesprochen. Einige Immobilienmakler versuchen, Hausbesitzer zu erschrecken, indem sie behaupten, dies sei unsicher. Einige Hausbesitzer sind sich nicht sicher, wie sie ihre Immobilie sicher präsentieren sollen.

Wenn Sie ein paar vernünftige Vorsichtsmaßnahmen treffen, gibt es keinen Grund, warum der Verkauf Ihres FSBO-Eigenheims weniger sicher sein sollte als der Verkauf über einen Immobilienmakler. Tatsächlich sollte der Verkauf von FSBO sicherer sein. Es gibt nichts, was ein Immobilienmakler tut, um Käufer zu untersuchen, was FSBO-Hausbesitzer nicht für sich tun können.

Was macht ein Immobilienmakler?

Immobilienmakler behaupten, dass sie potenzielle Käufer untersuchen, bevor sie Ihre Immobilie besuchen, aber was bedeutet das? Prüft der Immobilienmakler, ob der Käufer Vorstrafen wegen Gewaltverbrechen oder Diebstahl hat? Natürlich tun sie das nicht. Bestenfalls kann der Agent vor seinem Besuch einen Namen, eine Adresse und eine Telefonnummer des Käufers erhalten.

Es ist ganz einfach, eine Kontaktnummer für Käufer zu erhalten. Fragen Sie einfach, wenn der Käufer anruft, um Informationen zur Besichtigung Ihrer Immobilie zu erhalten. Bevor der Käufer besucht, rufen Sie ihn zurück, um zu bestätigen, dass er noch kommt. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass die Kontaktnummer echt ist, und die Wahrscheinlichkeit von Nichterscheinen verringern.

Kontaktdaten der FSBO-Anzeige

Es ist ratsam, die Menge an Informationen, die Sie durch Online-Werbung für FSBO zur Verfügung stellen, zu begrenzen. Einige Hausbesitzer geben ihren vollständigen Namen, ihre Telefonnummer, ihre E-Mail-Adresse, die Straße der zu verkaufenden Immobilie und die Zeiten an, zu denen sie zu Hause sind. Das Einfügen dieser Informationen reicht nicht aus, um Dokumente wie einen Reisepass zu fälschen, es reicht jedoch aus, um die Aufmerksamkeit von Betrügern des Vertrauens auf sich zu ziehen.

Ein potenzieller Käufer muss nur Ihren Vornamen kennen, um einen höflichen Erstkontakt herzustellen. Es ist nicht erforderlich, Ihren Nachnamen und Titel in Ihre FSBO-Anzeige aufzunehmen.

Wählen Sie eine Online-Anzeige, die Ihre E-Mail-Adresse schützt. Es gibt Programme, die das Web nach veröffentlichten E-Mail-Adressen durchsuchen. Wenn Sie Ihre E-Mail-Adresse in Ihrer FSBO-Anzeige veröffentlichen, möchten Sie Spam erhalten.

Die besseren FSBO-Sites wie http://www.smartvendor.com.au Über Online-Nachrichtensysteme können Käufer und Verkäufer online kommunizieren und gleichzeitig die E-Mail-Adressen geheim halten

Beim Verkauf Ihres Eigenheims ist ein Mobiltelefon von unschätzbarem Wert. Es ist nicht nur unwahrscheinlich, dass Hausbesitzer einen Anruf eines potenziellen Käufers verpassen, sondern auch, dass ein potenzieller Dieb die Immobilie nicht anrufen kann, um zu überprüfen, ob jemand zu Hause ist.

Hausinspektionen

Wir empfehlen, beim Verkauf Ihrer Immobilie keine Besichtigungstermine abzuhalten. Open-House-Inspektionen sind schwer zu überwachen und viele Käufer finden es unproduktiv und frustrierend, eine Immobilie mit vielen anderen Käufern zu besichtigen.

Immobilienmakler nutzen offene Häuser, um Hinweise auf andere zum Verkauf stehende Immobilien zu erhalten. Häufig steht der Immobilienmakler vor einem Haus, um sicherzustellen, dass die Käufer Einzelheiten zu ihrer Agentur erhalten. Aber sobald die Immobilie betreten ist, dürfen Käufer unbeaufsichtigt herumlaufen.

Potenzielle Diebe können Tag der offenen Tür Inspektionen durchführen, um Sicherheitssysteme zu überprüfen und die Eigenschaften zu überprüfen, wenn sie unbeaufsichtigt herumlaufen. Geben Sie einem Käufer bei seinem ersten Besuch nicht zu viele Details zum Sicherheitssystem Ihres Hauses.

Regeln des gesunden Menschenverstands

Wenn Sie Besichtigungen Ihres Eigentums durchführen, befolgen Sie diese Regeln des gesunden Menschenverstands:

Entfernen Sie alle Wertsachen aus der Unterkunft. Nehmen Sie sie am besten in einem Safe ab. Legen Sie sie nicht einfach in eine Schublade.

Stellen Sie sicher, dass sich immer zwei Personen in der Unterkunft befinden. Bitten Sie einen Freund oder ein Familienmitglied, Sie zu begleiten. Nur einer von Ihnen muss die Besichtigung durchführen.

Halten Sie Jalousien und Vorhänge während der Besichtigung offen, damit die Leute von außen in das Anwesen sehen können und jemanden davon abhalten, etwas zu tun.

Zeigen Sie Ihre Immobilie nach Einbruch der Dunkelheit

Es ist nicht empfehlenswert, den Käufern zu erlauben, ohne vorherige Terminvereinbarung vorbeizuschauen, insbesondere dann nicht, wenn der Käufer eine spontane Besichtigung nach Einbruch der Dunkelheit wünscht. Erklären Sie höflich, dass Sie Ihr Haus gerne bei Tageslicht zeigen, wenn der Käufer die wunderbaren Eigenschaften Ihres Hauses voll und ganz zu schätzen weiß. Bieten Sie einen Flyer oder ein Informationsblatt zum Mitnehmen an.

FSBO ist möglicherweise nicht für Sie

FSBO ist nicht jedermanns Sache. Um Ihr eigenes Haus zu verkaufen, müssen Sie bereit sein, potenzielle Käufer in der Umgebung der Immobilie zu zeigen. Wenn Sie sich dabei unwohl fühlen oder der Meinung sind, dass Sie aufgrund Ihrer Umstände besonders gefährdet sind, ist es ratsam, einen traditionellen Immobilienmakler zu beauftragen.

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 Warum verkaufen Sie Ihr Haus zum Verkauf durch den Eigentümer?

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1. WENIGER STÖRUNG UND WENIGER FRUSTRATION: Wenn Sie Ihr Haus vom Eigentümer verkaufen, müssen Sie es nicht jedes Mal verlassen, wenn ein Agent es zeigen oder jeden Morgen reinigen möchte, bevor Sie das Haus "nur für den Fall" verlassen. Sie wissen, wann Leute kommen und können sich bei Bedarf vorbereiten. Wenn ein Käufer ein Angebot macht, ist es nicht so frustrierend, dass sich die Agenten über das Hin- und Her-Telefonieren verständigen müssen, um eine Einigung zu erzielen. Es kann in wenigen Minuten erledigt werden und endet mit einem freundlichen Händedruck und einem Lächeln zwischen Eigentümer und Käufer, bevor der Vertrag abgeschlossen wird.

2. NIEMAND KANN IHR ZUHAUSE SO GUT ZEIGEN, WIE SIE: Sie kennen Ihr Zuhause besser als jeder andere. Die Schulen, die Nachbarschaft, was ist das Besondere an Ihrem Zuhause und der Umgebung, sowie andere einzigartige Details über die Immobilie. Ein gut gepflegtes Haus zu einem angemessenen Preis verkauft sich praktisch von selbst. Sie müssen lediglich zusätzliche Informationen bereitstellen, die ein Käufer nicht nur durch einen Blick auf das Haus kennt.

3. SIE HABEN DIE KONTROLLE: Niemand wird dir sagen, was zu tun ist. Sie können werben, wie und wo Sie möchten, Shows planen, wenn es für Sie günstig ist, sich direkt mit potenziellen Käufern unterhalten und sogar Ihr Haus für eine Weile vom Markt nehmen, wenn eine Situation eintritt. Sie sind nicht an einen Drei-, Sechs- oder Zwölfmonatsvertrag gebunden. Sie stellen Ihre eigenen Regeln auf.

4. MEHR GELD IN IHRER TASCHE: Dies ist offensichtlich der Hauptgrund, warum die meisten FSBO-Hausverkäufer ihr Haus selbst verkaufen. Sie können bis zu 7% Provision sparen, indem Sie dies selbst tun. Bei einem Eigenheim von 200.000 US-Dollar können Sie bis zu 14.000 US-Dollar sparen. Hier ist eine andere Sichtweise. Nehmen wir an, Ihr Haus wird für 200.000 US-Dollar verkauft und Sie schulden 144.000 US-Dollar für die Hypothek … Sie verfügen also über ein Eigenkapital von 56.000 US-Dollar. Wenn Sie 14.000 USD an Verkaufsprovisionen zahlen, sind dies 25% Ihres hart verdienten Eigenkapitals! Verkaufen Sie es selbst … und Sie sparen einen sehr großen Teil Ihres Eigenkapitals!

5. SIE KÖNNEN SCHNELLER VERKAUFEN: Wenn Sie Ihr Haus bei einem Immobilienmakler anmelden und eine vollständige Provision hinzufügen müssen, erhöhen Sie wahrscheinlich den geforderten Preis, um die Provisionskosten zu decken. Zwei bis vier Monate später werden Sie zu der schmerzhaften Erkenntnis kommen, dass niemand Ihr Haus zu diesem Preis kaufen wird, und Sie werden den Preis reduzieren (oder ein Angebot annehmen), der dem ursprünglichen Betrag entspricht Sie hätten gefragt, ob der Verkauf durch den Eigentümer erfolgt. Machen Sie es gleich beim ersten Mal richtig und vermeiden Sie den Verlust.

6. WENIGER UNSICHERHEIT: Da Sie die potenziellen Käufer treffen, haben Sie eine viel bessere Vorstellung davon, wie interessiert die Menschen an Ihrem Haus sind, was sie an dem Haus mögen, wie ernst sie mit dem Kaufen sind und wie ihr Zeitrahmen und ihre Situation sind. Mit dem direkten Feedback lässt sich leichter leben, als sich zu fragen, wie die Dinge laufen oder warum noch niemand ein Angebot gemacht hat.

7. EINFACH: "Wenn Sie Ihr eigenes Auto verkaufen können, können Sie Ihr eigenes Haus verkaufen … Alles, was Sie tun müssen, ist, einen Käufer zu finden, der bereit und in der Lage ist, Ihr Haus zu kaufen, sobald Sie einen Käufer finden … Kreditgeber, Anwälte oder Titel Firmen übernehmen (abhängig von Ihrer Region des Landes).

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Source by Fred Turner

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