Wie viel ist meim Haus wert? Immobilienbewertung durch Vergleichswertverfahren



Vergleichswertverfahren – was ist das?
Häufig wird zur Verkehrwertermittlung einer Immobile das Vergleichswertverfahren eingesetzt.
Hierbei wird die Immobilienbewertung an Hand einer vergleichbaren Immobilie ermittelt.

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Was ist meine Immobilie wert

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Wert für ein selbst genutztes Einfamilienhaus einfach ermitteln (Sachwert)

>>Stephanie Schäfer: Heute erfahren Sie,wie man den Wert eines individuellen Einfamilienhauses ermittelt.

[Musik] >>Stephanie Schäfer: Das typische Verfahrenhierfür ist das Sachwertverfahren.

Man hat festgestellt, dass der Wert eines Einfamilienhausesstark von den Baukosten abhängt und das Sachwertverfahren versucht, dies nachzuvollziehen.

Es basiertauf zwei Teilen: einmal dem Grundstückswert.

Und zweitens dem Wert des Gebäudes.

Fürden Grundstückswert habe ich bereits einen eigenen Film erstellt.

Der Link ist untenin den Anmerkungen.

Im nächsten Schritt ermittel ich, was eskosten würde, diese Immobilie heute neu zu bauen.

Also der Wert der Steine und der Ausstattung.

Für uns Gutachter gibt es Einordnungstabellen, aus denen man die Werte entnehmen kann.

Jetzt ist es wahrscheinlich so, dass das Gebäude kein Neubau ist, sondern bereits etwas älter.

Hierfür wird eine Alterswertminderung vorgenommen.

Eine Art Abschreibung.

Und damit gelangenwir zu den alterswertgeminderten Herstellungskosten.

Nun steht das Haus ja nicht alleine auf demGrundstück, sondern ist umgeben von Außenanlagen.

Dies sind zum Beispiel Zäune, gepflasterteHofflächen, Kanalanschlüsse oder Verbindungsleitungen vom Haus bis zur Straße.

Diese drei Punkte:das Grundstück, der alterswertgeminderte Hauswert und der Zeitwert der Außenanlagengibt zusammen den alterswertgeminderten Sachwert.

Alle Schritte bis jetzt haben nur die Baukostenermittelt.

Das heißt aber nicht, dass das am Markt auch so eins zu eins auch so bezahltwird.

Daher gibt es Untersuchungen, wie die Kaufpreise, also die tatsächlichen Verkaufspreise,von diesen rechnerischen Werten abweichen.

Wie geht das? Die Gutachterausschüsse, diebei den Städten oder Landkreisen angesiedelt sind, werten jährlich tausende Kaufverträgeaus und untersuchen, wie die tatsächlichen Verkaufspreise von den rechnerisch ermitteltenWerten abweichen.

Das geschieht für jedes einzelne Einfamilienhaus.

Und diese Abweichungensind die Marktanpassung.

Das können einmal Zuschläge sein oder einmalAbschläge.

Kleine und günstige Immobilien werden häufig über ihren rechnerischen Wertenverkauft.

Warum? Es gibt viele Käufer, die weniger ausgeben können oder wollen.

Dahergibt es eine große Konkurrenz an Interessenten.

Und das steigert die Preise.

Im Gegenzug werdenteure Villen eher unter ihren rechnerischen Werten verkauft.

Weil es gibt nur wenige Käufer,die sich diese Summe erlauben können oder wollen und daher werden die investierten Kostenmeistens nicht voll bezahlt.

Jetzt haben wir den marktangepassten Wert.

Dieser gilt abernur für eine Durchschnittsimmobilie und muß noch auf unser Gebäude angepasst werden.

Dies geschieht durch die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.

Dies können sein: ein Sanierungsbedarf, wie zum Beispiel ein nasser Keller, die Lage aneiner lauten Straße oder noch eine baujahrestypische Ausstattung, wie hier mit einfach verglastenFenstern.

Auf der anderen Seite können aber auch positive Merkmale sein: eine tolle Raumaufteilung,ein besonders guter Pflegezustand oder die Lage in einer gefragten Villengegend.

So, ich fasse zusammen: wir hatten den vorläufigen Sachwert für eine Durchschnittsimmobilie.

Darüber haben wir die Marktanpassung des Gutachterausschusses gestülpt, die das allgemeineMarktgeschehen wiedergibt.

Und als dritten Schritt haben wir die besonderen objektspezifischenGrundstücksmerkmale berücksichtigt.

Die Besonderheiten unserer Immobilie.

Und voila:wir sind am Ende angelangt.

Dem Verkehrswert.

Und der Verkehrswert ist der Wert, der amMarkt gewöhnlich bezahlt wird.

Nun wissen Sie, wie ein Einfamilienhaus bewertetwird.

Wenn Ihnen dieser Film gefallen hat, abonnieren Sie meinen Kanal und Sie bleibenauf dem Laufenden.

Und weitere Informationen zur Bewertung eines Einfamilienhauses findenSie unten in den Anmerkungen.

Source: Youtube

Wert einer Eigentumswohnung einfach ermitteln – als Kapitalanlage oder zum Einziehen

>> Frau Schäfer: Heute erfahren Sie, wieSie selber ganz schnell und einfach den Wert einer Eigentumswohnung ermitteln können.

[Musik] >> Frau Schäfer: Ist die Wohnung vermietet,betrachtet man sie aus der Sichtweise eines Investors.

Also, wieviel Einnahmen kann ermit dieser Wohnung erzielen.

Die Mieteinnahmen bestimmen sozusagen den Wert der Wohnung.

Hat die Wohnung Nachteile, ist ja auch die erzielbare Mieter geringer als bei einer besserenWohnung.

Mögliche Nachteile einer Wohnung sind z.

B.

Lärm oder ein schlechter Schnitt.

Ein einfacher Orientierungswert ist die sogenannte Maklerformel.

Sie geht aus von der Jahresnettomietemal einem Faktor.

Dies ergibt den Kaufpreis.

Die Jahresnettomiete wird allerdings ohneNebenkosten berücksichtigt.

Und diesen Faktor erhalten Sie z.

B.

beim Gutachterausschussoder bei der Befragung von Maklern.

Im Rhein-Sieg-Kreis liegt z.

B.

der Faktor für eine ältere Wohnungbei dem 16-Fachen und für eine jüngere bei dem 18-Fachen.

Durch den Faktor werden positiveUmstände, wie z.

B.

das Alter oder die bessere Lage berücksichtigt.

Und jetzt geht’s zumzweiten Verfahren.

Ist die Wohnung eigengenutzt, wird es eigentlich einfacher.

Es geht reinnach € pro m² Wohnfläche.

Ist die Wohnung älter, ist der Durchschnittswert geringer,ist sie neuer oder in einer besseren Lage, sind die € pro m² Wohnfläche höher.

Mansollte jedoch aufpassen, regional unterschiedlich werden Stellplätze oder Garagen einmal inDurchschnittswerte eingerechnet oder separat addiert.

Und auch Sonderbauteile, wie z.

B.

Einbauküchen, Einbauschränke oder Markisen kommen gewöhnlich auf diesen Wert drauf.

Wo erhalte ich denn jetzt diese Vergleichspreise.

Der Gutachterausschuss wertet jährlich Verkäufeaus und veröffentlicht dann Durchschnittszahlen.

Diese unterscheiden sich nach Baujahr undnach der Lage.

Aber auch bei den Internetportalen bekomme ich Informationen.

Bei Immonet oderImmobilienscout werden durchschnittliche Angebotspreise der Eigentümer veröffentlicht.

Hier mussich allerdings berücksichtigen, das sind Wunschpreise der Eigentümer.

Wie späterverkauft wurde, sehe ich hier nicht.

Das kann abweichen.

Und jetzt haben Sie erfahren, wieman ganz einfach den Wert einer Eigentumswohnung ermittelt.

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Und wir sehen unsbeim nächsten Mal wieder.

Source: Youtube