Was Eigenheimbesitzer zu wissen haben, wenn sie sich der gerichtlichen Verfallserklärung stellen

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Der Prozess der gerichtlichen Verfallserklärung

Was ist eine Abschottung? der geschuldete Betrag eines ausgefallenen Darlehens durch Verkauf oder Inbesitznahme (Rücknahme) der das Darlehen sichernden Immobilie. Der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt, wenn ein Kreditgeber die entsprechenden Dokumente bei den zuständigen Beamten einreicht (weitere Einzelheiten siehe unten).

Colorado Zwangsvollstreckungsgesetze

Colorado Zwangsvollstreckungen erfolgen durch gerichtliche (gerichtliche) und gerichtliche Verfahren außergerichtliche (außergerichtliche) Verfahren.

Das Gerichtsverfahren wird angewendet, wenn in der Hypothek oder dem Treuhandvertrag kein Verkaufsrecht vorhanden ist. Der Prozess beginnt, wenn die Hypothekendarlehensakten mit dem Gerichtssystem übereinstimmen. Der Kreditnehmer erhält dann vom Gericht ein Schreiben, in dem er die Zahlung verlangt. In der Regel haben Sie 30 Tage Zeit, um dem Anwalt der Bank und den beteiligten Parteien mit einer Zahlung oder einer schriftlichen Antwort zu antworten. Wenn Sie nicht innerhalb der gesetzten Frist antworten, wird ein Urteil gefällt und der Kreditgeber kann den Verkauf der Immobilie als Auktion beantragen. Wenn Sie eine schriftliche Antwort beim Gericht einreichen, gibt es eine Anhörung, und der Prozess dauert länger und kann sogar vorgebeugt werden. Wenn ein Urteil eingegeben wird, wird ein Auktionsdatum festgelegt, normalerweise einige Monate in der Zukunft. Sobald das Grundstück verkauft ist, erhalten Sie eine Räumungsbenachrichtigung durch das Büro des Sheriffs, und Sie müssen das Haus sofort verlassen.

Die am häufigsten praktizierte Abschottungsmethode in Colorado ist das nicht gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren. Sie wird von einem öffentlichen Treuhänder durchgeführt, der als unparteiische Partei handelt. Der Prozess beginnt, wenn der Kreditgeber die erforderlichen Dokumente bei dem öffentlichen Treuhänder des Landkreises einreicht, in dem sich die Immobilie befindet. Der öffentliche Treuhänder reicht dann eine "Wahl- und Nachfrageerklärung" (NED) bei dem Bezirksschreiber und Rekorder ein. Sobald die NED erfasst ist, wird der Verkauf des öffentlichen Treuhänders des Grundstücks voraussichtlich zwischen 110 und 125 Tagen nach der Aufzeichnung stattfinden.

Vor der Zwangsversteigerung

Viele Faktoren können zum Zahlungsverzug führen Zahlung für ein Wohnungsbaudarlehen und eventuell Abschottung. Viele sind nicht die Schuld des Eigenheimbesitzers. Möglicherweise liegt dies an einer Not (Einkommensverlust, militärischer Einsatz, Gesundheits- oder Familienangelegenheiten) oder an "Kreditbetrug" oder "kreativer Finanzierung" durch die Banken (Adjustable Rate oder ARM, Option ARM, Negative Amortization oder Interest Only Interest) ). Was auch immer der Grund sein mag, die Abschottung ist keine erfreuliche Erfahrung.

Der Abschottungsprozess beginnt normalerweise, nachdem der Hausbesitzer mehrere Zahlungen versäumt hat und verschiedene Versuche der Bank unternommen wurden, das Geld einzuziehen. Schauen wir uns an, was normalerweise stattfindet und was Sie normalerweise erwarten können.

Tag 1: Sie verpassen Ihre erste Zahlung

Tag 1-15: Gnadenfrist (einige Kreditgeber erlauben nur 10 Tage)

Tag 16-30: Eine verspätete Anklage wird beurteilt

Tag 30: Kreditnehmer ist in Verzug

Tag 45-60: Kreditgeber verschickt einen Brief mit der Aufforderung oder dem Verstoß, und die Telefonanrufe beginnen

Tag 60-90: Kreditgeber verschickt Briefe und telefoniert. Ein Rückzahlungsplan oder ein Darlehensänderungsplan kann angeboten werden.

Tag 90-105: Der Darlehensgeber überweist das Darlehen an die Schadenminderungsabteilung / Zwangsvollstreckungsabteilung und behält einen Anwalt für die Abwicklung der Zwangsvollstreckung.

Tag 90 – ?????: Der Anwalt des Darlehensgebers reicht die erforderlichen Unterlagen beim öffentlichen Treuhänder ein, der dann eine NED beim Bezirksschreiber und Rekorder einreicht. Sobald die NED erfasst ist, wird das Objekt voraussichtlich innerhalb von 110-125 Tagen im Rahmen eines öffentlichen Treuhänderverkaufs verkauft.

Bekanntmachung / Verkauf

Sobald die NED (Wahl- und Nachfrageerklärung) erscheint ) aufgezeichnet wird, muss die Bekanntmachung in einer Zeitung mit allgemeiner Verbreitung innerhalb des Landkreises, in dem sich die Immobilie befindet, für einen Zeitraum von 5 aufeinander folgenden Wochen veröffentlicht werden. Der öffentliche Treuhänder muss dem Hausbesitzer innerhalb von 10 Tagen eine Kopie der veröffentlichten Mitteilung zusenden. Mindestens 21 Tage vor dem Verkauf des öffentlichen Treuhänders muss der öffentliche Treuhänder dem Hausbesitzer eine Mitteilung senden, in der er beschreibt, wie das Eigentum zurückgenommen und der Verkauf gestoppt werden kann.

Wenn der Hausbesitzer das Eigentum zurückzahlen möchte und den öffentlichen Treuhänder stoppen möchte Verkauf muss er mindestens 15 Tage vor dem Zwangsversteigerungsvertrag eine "Absicht zur Heilung" beim Büro des öffentlichen Treuhänders einreichen. Er hat dann bis zum Mittag des Tages vor dem Verkauf Zeit, um das Darlehen in Umlauf zu bringen und das Vermögen zurückzuzahlen.

Der öffentliche Treuhänder führt den Verkauf typischerweise vor dem Gerichtsgebäude durch. Die Bieter müssen sich im Voraus anmelden und verfügen über Mittel. Bei dem Verkauf liest der öffentliche Treuhänder das schriftliche Angebot des Kreditgebers, danach kann jeder registrierte Partner ein Gebot abgeben. Der gewinnende Bieter erhält eine Bescheinigung über den Kauf.

Rückzahlungszeitraum

Nach einem Zwangsversteigerungsverkauf in Colorado gibt es keine Rücknahmefrist mehr für den Hausbesitzer.

So vermeiden Sie eine gerichtliche Verfallserklärung – Was sind Ihre Optionen?

FORECLOSURE!

Es ist ein hartes Wort, über das die meisten Leute erst nachdenken müssen … bis sie müssen. Wenn Sie mit Ihrer Hypothek mehrere Monate hinterherhinken, ohne Geld für professionelle Hilfe und am Ende Ihres Seils, kann die Abschottung das EINZIGE sein, worüber Sie nachdenken können. Es ist eine Sache, auf die Sie sich verlassen, und Sie fühlen sich verloren und anfällig für die Anmaßung der skrupellosen "Profis", die sagen, dass sie Experten für Zwangsvollstreckungen sind, dies aber nicht sind. STOP!

Sie befinden sich möglicherweise in einer schwierigen Situation, sind aber nicht hoffnungslos. Die Abschottung ist nicht Ihre einzige Option! Ich heiße David Stitt und habe gute Neuigkeiten für Sie. Sie haben Alternativen. Sie können sie gerade nicht sehen. Aber wenn Sie diesen kurzen Leitfaden fertiggestellt haben, wird Ihre Vision klar sein und Optionen für Ihre Zukunft haben … gute Optionen … werden direkt vor Ihren Augen sein.

Sie sind nicht alleine! In den Vereinigten Staaten haben die Einreichungen von Zwangsvollstreckungen in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. In jedem Quartal wurden mehr Zwangsversteigerungen gemeldet, die den Zwangsvollstreckungsmarkt auf Rekordniveau brachten. Du bist also nicht alleine. Aber wenn Sie wie die vielen Tausenden von Menschen sind, denen die Abschottung bevorsteht, sind Sie verängstigt und verwirrt. Sie sind überwältigt vom legalen Hokuspokus der Zwangsvollstreckungsverfahren. Sie wissen nicht, wem oder worauf Sie vertrauen können. Sie wurden zweifellos von Immobilienmaklern und Rechtsanwälten an die Matte geheftet, um Sie vor den schlimmen Folgen zu warnen, denen Sie gegenüberstehen, wenn Sie ihre Dienste nicht in Anspruch nehmen. Oder vielleicht haben Sie mit Hypothekenmaklern gearbeitet. Sie versprechen der Welt – oder Weltklasse-Darlehen – und liefern dann nicht. Und dann gibt es den Inhaber Ihrer Hypothek, der (vielleicht nach monatelangen Verhandlungen) nicht bereit ist, bei der Ausarbeitung eines erschwinglicheren Zahlungsplans einen Zentimeter zu bewegen.

Schließlich haben Sie wahrscheinlich schon durchgemacht Ich bin nicht überrascht, dass Sie die Hoffnung auf eine "gute" Lösung aufgegeben haben und sich möglicherweise damit abfinden, die Zwangsvollstreckung zu akzeptieren, und die Jahre des Schadens, die sie Ihrer Kreditbewertung zufügen wird. Noch einmal STOP! Nicht in Verzweiflung verfallen. Die Dinge sind nicht so schlimm wie sie scheinen. Es gibt andere Optionen.

Eine helfende Hand, wenn Sie sie brauchen.

Dieser Survival Guide ist genau das, was der Name sagt: ein einfacher Ansatz für Zwangsversteigerungen. Es wurde erstellt, um Ihnen und anderen Hausbesitzern zu helfen, sich über die Details des Zwangsvollstreckungsprozesses besser zu informieren. Ich glaube, Wissen ist Macht … und ich hoffe, dass dieser Leitfaden Ihnen die Macht gibt, die Abschottung gänzlich zu vermeiden.

Wenn Sie die Fakten kennen, werden Sie in der Lage sein, einen vernünftigen und nachdenklichen Gedanken zu machen Entscheiden Sie sich und handeln Sie dann mit der Gewissheit, dass Sie das tun, was für Sie am besten ist.

Auf den nächsten Seiten werden wir Ihre verschiedenen Optionen und die Vor- und Nachteile der einzelnen Seiten betrachten. Sie erhalten die Informationen, die Sie benötigen, um eine fundierte Entscheidung über Ihre Situation zu treffen.

Welche Optionen haben Sie?

Nachsicht

Nachsicht ist ein Zahlungsplan, den ein Schuldner mit einem Kreditgeber eingeht, wenn er nicht in der Lage ist, pünktliche Zahlungen zu leisten, häufig aufgrund einer Krankheit oder einer anderen vorübergehenden Situation. Im Nachhinein können Sie mit dem Kreditgeber die Zahlungen um einen kurzen Zeitraum verschieben. Sie erklären sich damit einverstanden, dass Sie das Konto nach einigen Zahlungsausfällen für einige Monate durch höhere Zahlungen aktivieren. Das Problem ist, dass mehr als 85% der Schuldner nach der ersten Zahlung ausfallen. Sie können die aufgeblähten Zahlungen nach dem Ende der Nachsichtsperiode nicht fortsetzen, und sie sind wieder da, wo sie begonnen haben.

Loan Modification

Eine Darlehensänderung ist eine dauerhafte Änderung einer oder mehrerer Bedingungen eines Darlehens eines Hypothekenschuldners. Dies kann Ihnen helfen, die monatlichen Zahlungen auf ein erschwinglicheres Niveau zu bringen. Sie können sich qualifizieren, wenn Sie sich von einem finanziellen Problem erholt haben und sich den neuen Zahlungsbetrag leisten können. Die Abteilungen zur Schadensminderung sind jedoch unterbesetzt, erfahren und überarbeitet. Albtraumgeschichten gibt es zuhauf mit dem Thema, dass Gönner Loss Mitigation Departments verfolgen und schikanieren müssen, um ihre Papiere durchdringen zu können, um der Abschottung zu entgehen. Nach all dem Ärger haben die meisten Hausbesitzer immer noch keine Hilfe und landen in der Zwangsversteigerung.

Teilanspruch

Ihr Darlehensgeber kann möglicherweise mit Ihnen zusammenarbeiten, um eine einmalige Zahlung (Darlehen, die am Ende der Hypothek zu zahlen ist) vom FHA-Versicherungsfonds zu erhalten, um Ihre Hypothek auf den neuesten Stand zu bringen. Sie können sich qualifizieren, wenn Ihr Darlehen 4-12 Monate ausstehend ist und Sie die vollständigen Hypothekenzahlungen vornehmen können.

Deed-In-Lieu (Freiwillige Zwangsversteigerung)

Als letzter Ausweg können Sie Ihr Eigentum möglicherweise freiwillig an den Kreditgeber "zurückgeben". Sie können sich qualifizieren, wenn Sie in Verzug geraten und sich nicht für eine der anderen Optionen qualifizieren. Ihre Versuche, das Haus vor der Zwangsversteigerung zu verkaufen, waren erfolglos und Sie haben keine andere FHA-Hypothek in Verzug. "Abschottung" wird höchstwahrscheinlich in Ihrer Kreditauskunft gemeldet.

Darlehensannahme

Hier übernimmt ein anderer die Zahlungen Ihres Darlehens, meistens im Austausch gegen Ihre Immobilie. Kredite, die nach 1988 vergeben wurden, sind fast nie anzunehmen.

Konkurs

Viele Schuldner geben viel Geld für einen Anwalt aus, um einen Insolvenzantrag aus Kapitel 13 zu stellen – was eigentlich ein Zahlungsplan ist – nur um das Haus zu verlieren. Im Wesentlichen zahlen Sie den Anwalt anstelle des Kreditgebers. Bevor Sie handeln, sollten Sie wissen, wie viel der Prozess kostet und wie hoch Ihre neue monatliche Zahlung sein wird. Beachten Sie außerdem, dass, wenn Sie eine Zahlung verpassen, Ihr Kapitel 13 abgewiesen wird und Sie Kapitel 7 einreichen müssen. Dies kostet mehr Anwaltsgebühren, Vermögenswerte, einschließlich Ihres Hauses, wird liquidiert und Ihre Kreditauskunft zeigt immer noch eine Zwangsvollstreckung an.

Verkauf von Immobilien

Wenn der Hausbesitzer über Eigenkapital verfügt, kann und sollte er den Verkauf der Immobilie in Erwägung ziehen. Der Eigenheimbesitzer erhält bei Abschluss eine Prüfung auf Eigenkapital, die über die geschuldeten Beträge hinausgeht, und die bezahlten Abschlusskosten. Die meisten Eigenheimbesitzer in der Zwangsvollstreckung verfügen jedoch über wenig oder kein Eigenkapital. Seien Sie vorsichtig bei einem Immobilienmakler, der Ihre Immobilie monatelang binden kann.

Do Nothing

Wenn es zu einer drohenden Zwangsversteigerung kommt, ist Verschleppung ein Rezept für eine Katastrophe. Nichts zu tun ändert nichts. Wenn Sie keine Maßnahmen ergreifen, enden Sie mit der Zwangsversteigerung und Ihr Kredit wird in den nächsten fünf bis sieben Jahren leiden.

Pre-Foreclosure Sale (Short Sale)

Das Programm zum Abschottungsvorverkauf ermöglicht es dem in Verzug geratenen Kreditgeber, seine Wohnung zu verkaufen und den Nettoverkaufserlös zur Befriedigung der Hypothekenschuld zu verwenden, auch wenn diese Erlöse unter dem geschuldeten Betrag liegen. Gegenüber einer Zwangsvollstreckung hat es zwei wesentliche Vorteile: (1) Sie können nach nur 2 Jahren anstelle von 5 Jahren einen neuen Wohnungsbaudarlehen in Anspruch nehmen. (2) Sie sollten in der Lage sein, ein Defiziturteil zu vermeiden. Wenn ein Haus auf einer Auktion verkauft wird, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der ausschuldende Kreditgeber ein Mängelurteil einreicht, dramatisch. Sie werden Jahre haben, um nach Ihnen zu kommen oder sie an jemanden anderen zu verkaufen, der das tun wird.

Wie Sie sehen können, gibt es mehrere Optionen, die Sie in Betracht ziehen sollten – aber denken Sie daran! Sie können es sich nicht leisten, Ihren Kopf wie einen Strauß in den Sand zu stecken und nichts zu tun. In dem Zustand der Ablehnung zu sein, ist ein schlechter Zustand! Und wie wir bereits gesagt haben, ist Verschleppung ein Rezept für eine Katastrophe.

Fragen, die Sie stellen müssen

Fragen, die Sie sich stellen müssen
19459005] 1. Wenn ich Kapitel 13 Insolvenz einreiche, bedeutet die vorübergehende Befreiung von meinen monatlichen Hypothekenzahlungen, dass ich die Abschottung für immer unterbrechen kann … oder werde ich nicht in der Lage sein, meine Zahlungen zu halten, wenn sie wieder aufgenommen werden und wieder in die Abschottung geraten?

2. Wenn ich Nachsicht oder einen Zahlungsplan für Darlehensgeber wähle, der mich vorübergehend von Zahlungen befreit, kann ich mich jetzt nicht mehr leisten … werde ich mir die überhöhten monatlichen Zahlungen leisten können, die ich in der Zukunft leisten muss, oder werde ich es tun? wieder in die Zwangsversteigerung geraten?

3. Kann ich meine monatlichen Ausgaben jetzt nicht bezahlen, kann ich einen Zahlungsplan festlegen … oder sollte ich mein Haus nur mit einem Deed In Lieu an einen Kreditgeber abgeben und die schlechte Abschottungsmarke in meiner Kreditwürdigkeit akzeptieren?
19459005] 4. Wenn ich jetzt etwas unternehme, stehen mir dann mehr Optionen zur Verfügung … oder sollte ich warten, bis der Sheriff mit einem Ordnungsbefehl vor meiner Tür steht und hoffen, dass er / sie mir Erbarmen zeigt?

5. Wenn ich einen erfahrenen Immobilieninvestor konsultiere, werde ich aus dieser Situation herauskommen können, ohne meinen Kredit zu ruinieren … oder ist meine einzige Möglichkeit, Tausende von Dollar für Anwaltsgebühren und Maklerprovisionen auszugeben und trotzdem die Möglichkeit zu verlieren, zu verlieren Mein Haus?

Fragen Sie Ihren Hypothekenmakler
19459005] 1. Garantieren Sie schriftlich, dass Sie mein Darlehen kündigen, bevor mein Fall vor einem Richter verhandelt wird?

2. Welchen Zinssatz berechnen Sie?

3. Wie viele Punkte berechnen Sie?
19459005] 4. Was werden meine monatlichen Zahlungen mit dem verglichen, was sie jetzt sind? Höher? Niedriger? Das Gleiche?

5. Wie hoch sind die Gesamtkosten für die Schließung?

Fragen an Ihren Anwalt
19459005] 1. Wenn ich die Insolvenz des Kapitels 13 beantrage, wird die Zwangsvollstreckung eingestellt oder einfach aufgehängt?

2. Wie hoch sind Ihre Gebühren für die Einreichung von Konkurspapieren und die Bearbeitung meines Falls?

3. Was werden meine monatlichen Zahlungen mit dem verglichen, was sie jetzt sind? Höher? Niedriger? Das Gleiche?
19459005] 4. Was passiert, wenn ich meine Zahlungen nicht stelle, weil ich sie nicht machen kann?

5. Kann ich nicht selbst am Gericht in Konkurs gehen und Tausende von Dollar sparen?

Fragen an Ihren Makler
19459005] 1. Garantieren Sie schriftlich, dass Sie mein Haus verkaufen, bevor mein Fall vor einem Richter verhandelt wird?

2. Muss ich Ihre Provision zahlen, wenn ich selbst jemanden finde, der das Haus kaufen möchte?

3. Wie viel schulde ich Ihnen, wenn Sie das Haus nicht verkaufen, und ich es aufgrund der Entscheidung eines Richters zur Abschottung verliere?
19459005] 4. Wenn der Verkaufspreis meine Verschuldung und Ihre Provisionen nicht deckt, muss ich in meine eigene Tasche greifen, um Sie zu bezahlen?

5. Wie lange wird Ihr Listing-Vertrag das Haus binden und Sie zu einer Provision berechtigen?

Fragen Sie Ihren forclosing Lender
19459005] 1. Können Sie mit mir einen Zahlungsplan (Nachsicht) ausarbeiten und werden Sie alles schriftlich festlegen, bevor ich damit einverstanden bin?

2. Wenn Sie diesen Bedingungen zustimmen, stimmen Sie schriftlich zu, die Zwangsvollstreckung zu beenden?

3. Was sind meine monatlichen Zahlungen im Vergleich zu dem, was sie jetzt sind? Höher? Niedriger? Gleich?
19459005] 4. Wenn ich mit diesem Zahlungsplan zu spät komme, fangen Sie dort an, wo Sie mit der Abschottung aufgehört haben?

5. Da Nachsicht bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen stark ansteigen, können Sie mir sagen, wie viele Menschen wieder in die Zwangsversteigerung geraten, weil sie sich die monatliche Zahlung nicht leisten können?

Was jetzt tun

Schritt 1: Erhalten Sie Antworten auf Ihre Fragen.

Sie benötigen nicht nur Antworten auf die obigen Fragen, sondern es können auch andere Fragen gestellt werden, die Sie sich selbst stellen. Lassen Sie sich nicht von den 'Experten' einschüchtern, die Sie beraten. Denken Sie daran, dass sie für Sie arbeiten.

Schritt 2: Treffen Sie eine Entscheidung … und folgen Sie ihr!

Sobald Sie die Fakten haben, können Sie entscheiden, wie Sie vorgehen sollen und wen Sie Ihnen helfen müssen. Je früher Sie handeln, desto eher können Sie die Abwärtsspirale umkehren und Ihren Kredit von schlecht auf besser umstellen.

Schritt 3: Jetzt handeln!

Nachdem Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben und das Gefühl haben, eine informierte Entscheidung getroffen zu haben, sind Sie auf halbem Weg. Lassen Sie keine Trägheit einsetzen. Zögern Sie nicht. JETZT AKTIVIEREN, bevor Ihr Zeitfenster schließt.

Eine letzte Sache, die Sie in Betracht ziehen sollten: Holen Sie sich eine forensische Darlehensprüfung!

Eine große Mehrheit der Kredite, die in den letzten 10 Jahren vergeben wurden, insbesondere im Subprime-Bereich und veränderliche Zinssatzhypotheken wurden nicht ordnungsgemäß abgeschlossen und weisen Fehler und Verstöße auf.

Das forensische Darlehensprüfung ist der ERSTE SCHRITT, den Sie ergreifen sollten, um sich im Umgang mit Ihrem Darlehensgeber auf jegliche Art von Rechtsstreitigkeiten oder Lösungen vorzubereiten. Audits werden als wertvolles Hilfsmittel verwendet, um Ihre Akte an die Spitze des Leihgebers zu bringen und Ihren Fall zur Kenntnis zu nehmen!

Je mehr Verstöße in Ihrer Hypothek gefunden werden, desto mehr LEVERAGE müssen Sie in Ihrem Fall argumentieren gegen Ihren Kreditgeber. Mit Millionen von Eigenheimbesitzern, die nach Finanzlösungen fragen, wird es immer schwieriger, die gewünschten Ergebnisse zu erzielen, wenn Sie sie benötigen. Sie benötigen jedes Werkzeug, jede Hebelwirkung! Die forensische Kreditprüfung ist dieses Werkzeug!

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Source by David Stitt