Wie den richtigen Faktor ermitteln? So Immobilien bewerten. #13

Hallo und herzlich willkommen ThomasKnedel zu Immobilien Faktor ermitteln hier einmal mehr diesmal aus dem wunderschönen Port de Sóller direkt an der Küste von Mallorca gelegen, wirklich schön hierjetzt schon im März brühend warm heute wirklich wärmster Tag also kann man echt nicht meckern ich habe hier eine Frage von Cancun und da geht es um das spannende Thema Faktor er kann den Faktor nicht so greifen sicherlich geht das vielen Leuten so und zwar geht es da drum wenn ich jetzt irgendwo investiere und mir die Rendite hochrechne mit der Maklerformel sagt man gerne die Immobilie kostet das 12-fache, das 15-fache und was auch immer ich habe da auch eine schöne Passage im Buch dazu und da spreche ich einmal vom Vogelsbergkreis da beispielsweise vom zehnfachen und mitten in München beispielsweise vom 25-fachen und dass ist jetzt einfach die Fragehier er fragt mich hier: Also erstmal besten Dank fürden Videokanal über 5-Ideen ist er hier rüber gekommen, die Buchvorstellung dort von Rob und Dave und er fragt jetzt einfachum wie kann er den die Faustformel einfach ableiten und wie kanner den Faktor einfach am besten greifen ja ich hab da 2-3 Ideen dazu, wie man das noch besser in den Griff kriegen könnte in dem man sich einfach mal den Faktor zerlegt in seine Bestandteilewo kommt der eigentlich her das ist so ein bisschen die Kunst dabei der Faktor drückt verschiedeneSachen aus also als erstes nimmst du dir am besten mal die Immobilie vor und überlegst dir, was für eine Immobiliehabe ich denn hier: ist es eine Immobilie die sehr sicher ist? sehr gängig? und einfache Wohnungsgrößen habdie am Markt sehr gängig sind, dann spricht das alles für einen hohenPreis und ein hoher Preis sagt einfach: ein hoher Faktor also sprich ich habe eine Immobilie die eben absolut in Ordnung ist jeder wünscht sich diese Immobilie an diesemStandort, dann tendiert das zu einem höheren Faktor auf jeden Fall, also eines der Einflussfaktoren für den Faktor ist die Immobilienart also nehmen wir mal beispielsweise ein Hotel oder eine sonstige Betreiberimmobilie wieman so schön sagt, die haben einfach mehr Risiken weil ich noch den Betreiber dazuhabe, ich habe einen Pachtvertrag mit dem Hotelier und dergleichen und das unterliegt einfach dem Geschäftsmodell und wenn ich normal gängigeWohnungsgrößen 3-Zimmer-Wohnung vielleicht je nach Lagenatürlich auch ein bisschen abhängig, nehme dann ist das eher sicherer und das rechtfertigt dann einen höherenFaktor man kann ganz grob auch sagenWohnen ist meistens ein höherer Faktor als Hotel je nach Standort natürlich, aber inRegel ist das so.

Ein weiteres Thema neben der Immobilienart ist der Zustand der Immobilie damit meine ich aber jetztnicht zwingend wenn Instandhaltungsstau vorhanden ist,dann sollte man den sowieso separat berechnen und abziehen sondern einfach ist die Immobilie gepflegt oder nicht so gepflegt da spielt dann auf jeden Fall eine Rolle das sollte man mit einrechnennatürlich die Immobilienart Habe ich ein typisches einfaches Gebäude90er Jahre Haus oder ist es schon 70er Jahre durchaus auch in Ordnung gepflegt aber dann rechtfertigt natürlich das90er Jahre Haus ein etwas höheren Faktor Faktor an der genau gleichen Stelleund dann wären wir gleich bei dem nächsten Thema "der Lage" bei der Lage muss man ein bisschenaufpassen, das ist natürlich relativ entscheidender Faktor ich habe es in meinem Buch angesprochennatürlich ist der Odenwaldkreis etwas schwieriger oder wesentlichschwieriger sogar würde ich sagen da ist einfach dieBevölkerungsentwicklung nicht so gegeben und die Beschäftigung isteinfach nicht so gut es gibt vielleicht mehr Leute die rauspendeln als reinpendeln, sehr schöner Indikatorübrigens und deswegen sagt man eigentlich dasder Odenwaldkreis nicht so gut ist und von daher auch einen niedrigeren Durchschnittsfaktor rechtfertigt als beispielsweise mitten in München als beispielsweise mitten in München weil da will einfach jeder hin, da ist Nachfrage groß die Beschäftigungssituation ist groß jeder möchte dorthin wegen der hohen Lebensqualität und deswegen ist da ein extrem hoher Faktor der da gesehen wird vielleicht 25 oder auch höhermittlerweile das ist ziemlich entscheidend von derLage her da natürlich auch wo befinde ich mich beispielsweise innerhalb von München? wo befinde ich mich beispielsweise innerhalb von München? ganz klar, also das Stadtviertel spieltauch eine Rolle bei der Lage nicht vergessen ganz klar, also das Stadtviertel spieltauch eine Rolle bei der Lage nicht vergessen wenn ich mitten im Zentrum bin oder inin Lehel oder sonst dergleichen sind das attraktive Lagen Laim, Maxvorstadt oder Schwabing natürlichjeder kennt Schwabing da möchte jeder hin, das sind dieteuersten Lagen die man sich so vorstellen kann da möchte jeder hin, das sind dieteuersten Lagen die man sich so vorstellen kann und es gibt auch nicht soattraktiven Lagen selbst in München da fällt mir Hasen Bergeein und da kann man sich mal auf derKarte angucken : da sind viele Hochhäuser in der Lage usw.

auchwenn es natürlich verglichen mit dem Odenwaldkreis teuer ist dort, aberinnerhalb von München ist das eine nicht so teure Lage, dassollte einem bewusst sein Das das wiederum auch einen Einfluss auf den Faktor hat und dann sogar innerhalb einesStadtviertels beispielsweise: innerhalb von Schwabing und die Straßen natürlich und die Mikrolage da spielt es eine Rolle in Schwabing, ich habe da selbst mal gewohntes war eine eher B-Lage in Schwabing die Schleißheimer Straße das ist einfach eine laute Durchgangsstraßeund dergleichen und nicht dass sie jetzt heutzutage auch nun einen Faktor hat, aberdie ruhige Seitenstraße sicherlich noch mal einen höheren, also was ich damit sagenwill die Lage spielt eine sehr sehr große Rolle für den Faktor und da achtet immer auf die Makrolagealso welcher Ort sogar welches Land auch das und das Viertel und der genaue Straßenzug also die Mikrolage so und weil es so schön ist hab ichmir in noch ein Thema aufgeschrieben was den Faktor betrifft genau da haben wires auch wieder gefunden das ist nämlich die Marktphase und dasist auch ganz entscheidend das nicht nur die die Situation wie Sie eben sich physischdarstellt wo liegt die Immobilie wie sieht die Immobilie aus, sondern wann das ist doch ganz klar dass wir heute imJahr 2016 höhere Preise also höhere Faktorenhaben zum Beispiel mitten in München als das vor drei vier Jahren der Fallwar also es spielt definitiv eine Rolle in welcher Phase befindet sich mein Markt und ja das wollte ich eigentlich euch so auf den Weg geben ja da habe ich mir noch ein Thema mir überlegtwie kommt man jetzt ran an die Faktoren welches ist denn der richtige Faktor und wo finde ich den jetzt den Faktor also ich würde einfach mal mit 3-4-5 Maklern darüber sprechen eben aus der Gegend natürlich nicht anrufen den Maklern sagenhey sag mir mal den Faktor, sondern einfach mit dem ins Gespräch kommenwenn man in einer Besichtigung ist usw wie schätzen sie dieMarktsituation ein und die meisten Makler machen einesübrigens sehr sehr gerne die reden gerne es ist doch klar, weil esdoch deren Job gerne zu reden also die sind sehr Auskunftsfreudig will ich damit sagen anders wie man dran gehen kannist natürlich einfach Preise zu vergleichen auf dem ImmobilienScout beispielsweiseeinfach zugucken wie hoch sind die Preise rechnet einfachmal durch und mit der Maklerformel es heißt die Jahres-Nettokaltmiete mal den Faktor ist gleich der angebotene Preis oft ist ja die Nettokaltmiete angegeben wenn sie nicht angegeben ist und ihrinteressiert euch für die Immobilie dann fragt halt nach natürlich oder rechnet mit einer durchschnittlichen Miete in der Gegend und dann bekommt ihr auch nicht von heute auf Morgen sondern mit der Zeit einen schönen Querschnitt was ist die Immobilie eben Wert, wie man auch so schön sagt, weil das ja auch nichts anderes was Gutachter benutzen über den Liegenschaftszinssatz soein bisschen rückwärts gerechnet die zerlegen nämlich das Gebäude unddas Grundstück in ihre Teile und rechnen ein bisschen kompliziert aus aber am Ende ist es dann einfach derPreis dabei rauskommt beziehungsweise der Wert wie man so schön sagt und dazu da bringt eben der Faktoreine ganze Menge und das ist die zentrale Stellgröße also vergleicht die Preise im Immobilienscoutund sprecht mit den Leuten und verifiziert Ihr was ihr selbst rausfindet und dann da bin ich mir sicher kommt Ihr auch ein bekommt Ihr ein Gefühl einfach für denFaktor und wisst am Ende welche Faktoren üblich sind für welche Immobilien in eurer Gegend wenn Ihr das nicht wisst dann braucht Ihr gar nicht erst auf die Suchegehen nach Immobilien ihr müsst euch auskennen in eurem Revierund das heißt diese Faktoren müsst Ihr aus dem FF die müsst Ihr einfach wissen die müsst Ihr kennen das wär's eigentlich gewesen wenn Ihr da noch mehr dazu wissen wollt dann kommtauf immopreneur.

De und dann diskutiert auch reale Projekte die Ihr habt einfach mit der Community und da husten euch die Leute schonwelche Faktoren brauchbar sind und welche nicht und Sind ja auch so ein bisschenzweckgebunden dann natürlich die Faktoren wenn ihr zum Beispiel Cashflowgenerieren wollt dann braucht Ihr natürlich niedrige Faktoren damit eben entsprechend viel Geld übrig bleibt weil der niedrige Faktor heißt ja eine hohe Rendite, das ist ja immer der Kehrwert 1/Faktor ist immer die Rendite und umso höher die Rendite und umso mehr Geld ist natürlich am Ende logischerweise übrig ja wenn Dir das Videogefallen hat dann würde ich mich über einen Like oder einen Daumen hoch, wie man hier soschön sagt freuen ansonsten sehen wir uns gerne auf immopreneur.

De die Mitgliedschaft ist übrigens völliggratis kostenlos einfach registrieren und dann kannst du gerne deine Fragenloswerden ich beantworte sie gerne aber auch andere Mitglieder übertausend Mitglieder der Community sind immer gerne dabei gerne bis zum nächsten Video dein Thomas Da hätte ich gleich noch einenNachtrag zu diesem Video da hat meine Frau mich vorhin nochmaldarauf aufmerksam gemacht so wahnsinnig vielfältig ist das mitdem Faktor dann hab ich noch einen Punkt vergessen, den ich für ziemlich wichtig halte und das ist der Mietvertrag denktunbedingt an den Mietvertrag was passiert denn wenn die Immobilie schon viele vieleJahre vermietet ist vielleicht an jemanden der ebeneinfach schon ganz lange da drin wohnt und vielleicht mitten in Frankfurtfür oder wir waren ja bei München gewesendann bleiben wir mal bei München für 7€/ Quadratmeter vermietetwo man sonst eben 15€ kriegt ja da ist dann der Faktor normalerweise dann höher aber trotzdem wie hoch muss er sein das müsst Ihr euch überlegen auf welche Miete bezieht sich der Faktor und vergleicht das umsoniedriger die Miete ist umso höher kann logischerweise der Faktor sein, weil man dann ein entsprechendes Steigerungspotenzial logischerweise ja hat und das ist der eine Punkt alsounbedingt da vergleichen und gucken und wenn man Preise vergleicht dannunterstellt einfach das eben zu marktüblichen Konditionen vermietetist dann funktioniert sonst funktioniert der Vergleich einfach nicht aber immerdran denken wenn es unüblich vermietet ist zu hoch oder zu billig dann muss man das eben einpreisen inden Faktor und dann berücksichtigen das ist das eine und dann fällt mir dabei nocheine mit dem Faktor das ist das Thema Gutachten oft findet man in Gutachten hatte ich ja vorhin auch schon malangesprochen ist ja der Faktor irgendwo angesprochen und dann schreibt der Gutachter reinunterstellt wird die Vermietung zu marktüblichenKonditionen und dann rechnet irgendwas aus und sagtdie Immobilie ist das 18-fache Wert da hat er immer nur teilweise recht oder hateigentlich recht, aber er sagt eben er unterstellt und das ist wichtig weil sehr oft die Realität eben andersaussieht und da steht nämlich dann imMietvertrag eben eine ganz andere Miete drin und die gilt an die bist du ja gebundenals Vermieter nach dem deutschen Mietrechtzumindest kriegst du den Mieter nicht so schnell rausoder du kannst die Miete nur langsam erhöhen und das heißt die Immobilieeigentlich viel viel weniger Wert als es im Gutachten steht warum die Gutachter das so machen weiß ich auch nicht so recht aber dashat wenig mit dem Wert zu tun also hinterfragt auch in diesen Zusammenhangdie Gutachten immer ja das war es dann auch schon mit demNachtrag aber der ist eben ganz wichtig also guckt wirklich auf die Mietverträge das ist das entscheidende und die Bonusaufgabe ist, sich auch mal mit den Gutachten zu befassen.