Immobilien sind der beste Weg zu passivemEinkommen und finanzieller Freiheit.
Berechne schnell und zuverlässig die wichtigstenRendite Kennziffern.
Verstehe mit einem Blick, wie viel passivesEinkommen eine Immobilie dir bringt.
Die professionelle Investitionsübersichtkannst du eins zu eins ausdrucken und deinem Banker geben.
Zeige, dass du deine Zahlenwirklich im Griff hast und werde Bankers Liebling.
Sichere dir jetzt deine gratis Version desImmobilien Deal Optimizers.
Und wenn du noch zwei Minuten Zeit hast, dann zeige ich dirdas Tool in Aktion.
Lass uns gemeinsam eine Wohnung durchrechnen.
Unsere Beispielwohnung liegt in Stuttgart, mittlere Lage, 60m² groß und hat einen Kaufpreisvon 170.
000 Euro.
Wir zahlen 3,57% Maklerprovision und rechnen mit 14 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.
Das Hausgeld umlagefähig beträgt 140 Euro und das nicht umlagefähige 80 Euro.
Wir möchtenzu 100% finanzieren, erwarten ungefähr 2% Zinsen und wollen 2,5% tilgen.
Also rein ins Tool.
Zahlen weg und los geht’s.
Wir beginnen hier oben rechts in der Eckemit der Eingabe des Datums.
01.
01.
2017.
Als nächstes kommen ein paar Stammdaten hieroben.
Lass uns sagen, die Wohnung liegt in der Musterstraße 999 in Stuttgart.
Als nächstesgeben wir die Wohnfläche ein.
60 Quadratmeter.
Dann den Kaufpreis: 170.
000 Euro.
Als nächstesdie Maklerprovision, 3,57%.
Geschätzte 1,5% für den Notar, 0,5% für das Grundbuchamtund 5% Grunderwerbsteuer.
Wir schätzen 14 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.
140 Eurowar das umlagefähige Hausgeld.
Und bei dem nicht umlagefähigen gehen wir bei der Aufteilungauf 20 Euro Hausverwaltung, 50 Euro Rücklage und 10 Euro sonstige Kosten.
Wir wollen zu100% finanzieren mit einem Zinssatz von 2% und einer anfänglichen Tilgung von 2,5%.
Jetzt gibt’s noch ein paar Rahmendaten.
Mietausfallwagnis in Stuttgart wahrscheinlich3%.
10 Euro Rücklage pro Quadratmeter und Jahr.
AfA Satz 2% und Gebäudeanteil am Kaufpreis60% – für die Steuerberechnung.
Und unser Steuersatz, lass uns sagen Spitzensteuersatzinkl.
Soli und Kirchensteuer: 49%.
Jetzt siehst du hier bereits alle wichtigenRendite Kennziffern.
Bruttomietrendite, Nettomietrendite und so weiter.
Und du siehst deinen Cashflow– wie viel passives Einkommen bringt diese Wohnung dir pro Monat.
Und zwar vor Steuernund aber insbesondere auch nach Steuern.
Und gerade diese Berechnung wird bei den meistenAnleitungen und Tools einfach ignoriert.
Am Ende des Jahres ist für dich aber entscheidend,was du übrig behältst, nachdem das Finanzamt seine Hand aufgehalten hat.
Und du siehsthier ein ganz typisches Beispiel, in dem die Wohnung zwar in der ersten oberflächlichenBerechnung 43 Euro positiven Cashflow im Monat bringt.
Wenn du aber am Jahresende die Rechnungdes Finanzamts beglichen hast, dann sind pro Monat rechnerisch nur noch minus 98 Euro übriggeblieben.
Du hast also kein passives Einkommen generiert, sondern du musst jeden Monat dazubezahlen.
Das zu erkennen, ist extrem wichtig.
Anders könnte das ganze zum Beispiel aussehen,wenn du eine Altbauwohnung hättest – mit 2,5% AfA oder einem höheren Gebäudeanteilam Kaufpreis, bspw.
70%.
Und du siehst, dass das Tool diese Eingaben automatisch in deinerneuen Cashflow Berechnung berücksichtigt.
Und da du mit der Wohnung wahrscheinlich passivesEinkommen generieren möchtest – und zwar nach Steuern – möchtest du vielleicht dieTilgung etwas niedriger ansetzen.
Lass uns die Tilgung also von 2,5% auf 2,0% ändern.
Und du siehst: Auch diese Berechnung spiegelt sich sofort in deiner Cashflow Berechnungwieder.
Und jetzt darfst du mit einem positiven Cashflow nach Steuern rechnen.
Möchtest du mit deinen Immobilien ein Vermögen aufbauen? Dann interessiert dich sicherlich,welchen Beitrag diese Immobilie dazu leistet.
Also schau mit dem Tool in die Zukunft.
Gibdazu einfach die angenommene Kostensteigerung, Mietsteigerung und Wertsteigerung pro Jahrein.
Das tust du hier oben links.
Als nächstes gibst du ein, wie viele Jahre du in die Zukunftschauen möchtest.
Lass uns 15 Jahre eingeben.
Und welchen Steuersatz du zu diesem Zeitpunktnoch erwartest.
Bleiben wir mal bei 49%.
Und jetzt siehst du, wie viel deine Immobiliezu diesem Zeitpunkt wert ist, wie viel Restschuld du noch im Darlehen hast und was dein Netto-Vermögenbeträgt.
Du siehst aber auch, wie sich der Cashflow bis dahin entwickelt hat – inkl.
Aller Kostensteigerungen, Mietsteigerungen und dem Darlehensverlauf.
Und du siehst, welcheAnschlussfinanzierung du dir zu diesem Zeitpunkt leisten könntest, ohne dass du in einen negativenCashflow rutscht.
Vielleicht hast du auch nur noch 30% Steuern,weil du mittlerweile deinen Arbeitnehmerjob kündigen konntest.
Und du siehst, wie derCashflow sich ändert, wenn die Steuer sich ändert.
Vielleicht dauert es auch noch 25Jahre, bis das Szenario eintritt.
Also eine Zahl ändern und der ganze Blick in die Zukunftrichtet sich 10 Jahre weiter in die Zukunft.
Mit diesem Tool kannst du also wirklich verstehen,welchen Beitrag eine Immobilie zu deiner finanziellen Unabhängigkeit leistet.
Aus den wenigen eingegebenen Zahlen hat das Tool außerdem diese Investitionsübersichterstellt.
Diese kannst du ausdrucken und mit zu deinem Banker oder in dein Finanzierungsgesprächnehmen.
So kannst du zeigen, dass du deine Zahlen wirklich verstehst und im Griff hast.
So erhöhst du deine Chance, die Finanzierung zu bekommen, die du dir wünschst.
Selbstverständlich kannst du auch alle Details zu deinem Darlehensverlauf anpassen.
Beispielsweisekannst du Zinsänderungen durchführen.
Lass uns das mal für das Jahr 10 machen.
Sagenwir 3% ist der neue Zinssatz.
Und du kannst Sondertilgungen durchführen, bspw.
10.
000Euro nach 9 Jahren.
All diese Zahlen fließen wieder in den kompletten Verlauf und jedeÜbersicht mit ein.
Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte.
Und deshalbstellt das Tool alle wichtigen Kennzahlen noch einmal grafisch zur Verfügung.
DeineFinanzierungsstruktur, dein Darlehensverlauf, die Wertentwicklung und die Entwicklung deinesNetto-Vermögens und der kumulierte Zinsaufwand.
So erkennst du auf einen Blick, welchen EinflussÄnderungen an deinen Parametern haben.
Erinnerst du dich an die farbliche Markierungder Renditekennzahlen ganz am Anfang? Selbstverständlich kannst du all diese Markierungen an deinepersönlichen Bedürfnisse und Rahmenbedingungen deines Investitionsstandortes anpassen.
Du hast kein Microsoft Excel? Kein Problem.
Dann nutze einfach unsere 100% kompatibleVersion für Libre Office.
Ich hoffe, du hast ein Gefühl dafür bekommen,wie wertvoll dieses Tool für deine Immobilien Investments ist.
Sichere dir jetzt deine gratis Version des Immobilien Deal Optimizers.